حماية حق الملكية من خلال مسطرة التحفيظ العقاري على ضوء مستجدات قانون 14.07 المتعلق بالتحفيظ العقار

حماية حق الملكية من خلال مسطرة التحفيظ العقاري على ضوء مستجدات قانون 14.07 المتعلق بالتحفيظ العقار

أكادير تيفي
نشرت منذ 4 سنوات يوم 10 ديسمبر 2015

أكادير تيفي_

حاول المشرع المغربي حماية حق الملكية من خلال قانون 39.08 المتعلق بمدونة الحقوق العينية وقانون 14.07 المتعلق بنظام التحفيظ العقاري ومجموعة من القوانين الخاصة الأخرى ذات الصلة، وما سنركز عليه في هذا البيان هو كيفية تدخل المشرع المغربي بواسطة تنظيمه بدقة لمسطرة التحفيظ العقاري لضمان حق المالك في ملكيته، خاصة من خلال إشهار تقديم المالك المفترض للعقار لمطلب تحفيظه في جميع مراحله وكذا إمكانية كل من يدعي حقه على العقار أن يتعرض على مطلب التحفيظ العقاري.

أولا: حماية حق الملكية من خلال إجراءات التحفيظ

يعتبر حق الملكية من أبرز الحقوق التي يتمتع بها المواطن، فبإمكانه اتخاذ جميع الاحتياطات من أجل المحافظة على هذا الحق، ويعتبر التحفيظ من أهم الإجراءات التي يمكن أن يسلكها لتطهير عقاره وإثبات ملكيته، ونظرا لكون اتباع مسطرة التحفيظ يؤدي إلى كسب ملكية العقار بشكل نهائي أو فقدانه، فإن المشرع أبى إلا أن ينظم مسطرة التحفيظ بشكل دقيق وحاول كذلك من خلال قانون 14.07 تجاوز كل الاختلالات القانونية والعملية السابقة، وسنشير في هذه الدراسة إلى كيفية تقديم مطلب التحفيظ والإجراءات التي يتم اتخاذها لتحديد الملك وإشهار مطلب التحفيظ.

  • تقديم مطلب التحفيظ :

يقع تقديم مطلب التحفيظ لجهة المحافظة العقارية من طرف الأشخاص ذوي الصفة حيث يباشر المحافظ على إثر ذلك عدة إجراءات وأعمال قد تنتهي بتحفيظ العقار.

أ- صفة مقدم طلب التحفيظ :

حدد المشرع المغربي على سبيل الحصر الأشخاص المخول لهم حق تقديم مطلب التحفيظ، وذلك بناء على الفصول 10 و11 و12 من ظهير التحفيظ العقاري كما وقع تعديله و تتميمه بالقانون رقم 14.07 وذلك تفاديا لتقديم طلبات التحفيظ من أشخاص لا تربطهم أية علاقة بالعقار، والأشخاص الذين يحق لهم تقديم مطلب التحفيظ هم:

  • مالك العقار المطلوب تحفيظه أو نائبه شرط أن يدلي بوكالة، وقد يكون المالك شخصا طبيعيا أو معنويا.
  • الشريك في الملك.
  • كل من يملك في العقار حق من الحقوق العينية التالية: حق الانتفاع وحق السطحية وحق الكراء الطويل الأمد وحق الزينة وحق الهواء والتعلية وحق الحبس.

و هكذا نلاحظ بأن المشرع في التعديلات الجديدة أضاف صاحب حق السطحية ضمن الأشخاص الذين لهم حق تقديم مطلب التحفيظ مع إزالة صاحب حق الاستعمال والسكني .

  • كل شخص له حق من حقوق الارتفاق العقارية، ولكن ينبغي موافقة صاحب الملك على تقديم مطلب التحفيظ المتعلق بهذه الارتفاقات، وهنا نشير إلى الصعوبة التي يلاقيها صاحب الارتفاق حينما يرفض صاحب الملك الموافقة على عملية التحفيظ خصوصا أن تقديم مطلب التحفيظ هو عمل اختياري.
  • الدائن الذي لم يقبض دينه عند حلول أجله وحصل على قرار قضائي صادر لفائدته بالحجز العقاري ضد مدينه.
  • النائب الشرعي سواء كان وليا أو وصيا أو مقدما وذلك باسم المحجور أو القاصر حين تكون لهذا الأخير حقوق تسمح له بتقديم الطلب لو لم يكن محجورا      أو قاصرا.

ب- سلطة المحافظ بشأن مطلب التحفيظ :

للمحافظ سلطة واسعة في مراقبة مطلب التحفيظ بداية من الناحية الشكلية، فيراقب ذكر كل المعلومات الشخصية في مطلب التحفيظ من الاسم الشخصي والعائلي لطالب التحفيظ وصفته ومحل سكناه الذي ينبغي أن يكون تابعا لنفوذ المحافظة العقارية وحالته المدنية وجنسيته واسم الزوج، وذكر كل الشركاء إن كان الملك ملكا على الشياع ومراجع بطاقة إثبات الهوية و وصف العقار وتقدير قيمته المالية وبيان الحقوق العينية المترتبة على الملك وبيان أصل التملك.

ويعتبر مطلب التحفيظ مرفوضا عند عدم أداء الواجبات المستحقة وكذا عند عدم كفاية الحجج المدلى بها كأصل للتملك، وللمحافظ كذلك سلطة إلغاء مطلب التحفيظ في حالة عدم تمكن المهندس المساح الطبغرافي من القيام بعملية التحديد لمرتين متتاليتين لوجود مانع، وفي حالة التقاعس الذي يبديه طالب التحفيظ في إجراء ومتابعة المسطرة، فإن الفصل 50 من قانون 14.07 يتيح للمحافظ إمكانية إلغاء المطلب بعد توصل المحافظة العقارية بالإشعار بالتوصل بإنذار طالب التحفيظ ومرور مهلة ثلاثة أشهر.

2- تحديد الملك وإشهاره :

بمجرد إيداع مطلب التحفيظ من قبل طالب التحفيظ، يسارع أطر مسطرة التحفيظ إلى إرسال ملخص مطلب التحفيظ والإعلان عن التحديد إلى الجريدة الرسمية وإخبار السلطة المحلية والمحكمة بإجراء عملية التحديد، وبعد شهرين من إيداع مطلب التحفيظ يقوم المهندس المساح الطبغرافي بتحديد الملك.

أ- عملية تحديد الملك :

تقوم المحافظة العقارية بإرسال قائمة لمصلحة المسح العقاري تتضمن موقع الملك واسم طالب التحفيظ والمتدخلون وأصحاب الحقوق العينية والتحملات العقارية والمجاورين المصرح بهم من قبل طالب التحفيظ وساعة ويوم تحديد الملك ويمكن أن تضمنها نسخة من الوكالة في حالة وجود نائب عن المالك وتصميم مبياني للملك إذا قام المالك بتحديد الملك مسبقا لضبط مساحة الملك وحدوده.

وتعتبر عملية التحديد مرحلة جد مهمة في مسطرة تحفيظ الملك، لأنها تحول الملك إلى ساحة يتقابل فيها المعنيين بالأمر ولكل من له مصلحة وعلاقة بالملك، ويصرح كل واحد بحقه في الأرض، وتصبح مناسبة لتسوية الخلافات بين المجاورين بخصوص الحدود، أما إذا لم يتمكن المهندس المساح الطبغرافي والحاضرين من تسوية الخلافات، فبإمكان المعنيين بالأمر تقديم تعرضهم أمام المهندس الذي يكون ملزما بتضمينه في محضر التحديد.

أما إذا لم تنجز عملية التحديد بسبب تدخل أحد الأشخاص الأجنبيين، فإن الفقرة الأولى من الفصل 20 من ظهير التحفيظ العقاري خولت للمحافظ على الأملاك العقارية أو كل من له مصلحة في إنجاز عملية التحديد كطالب التحفيظ أو المتعرض تقديم طلب إلى السيد وكيل الملك قصد تسخير القوة العمومية ومن ثم توفير الظروف الملائمة لإجراء هذه العملية.

 ب- إشهار مطلب التحفيظ : 

أوجب قانون التحفيظ العقاري على المحافظ على الملكية العقارية أن يقوم خلال عشرة أيام من تقديم طلب التحفيظ بإرسال ملخصه إلى الجريدة الرسمية لنشره، وأن يبعث به كذلك إلى كل من رئيس المحكمة الابتدائية ورئيس المجلس الجماعي وممثل السلطة المحلية قبل تاريخ التحديد بعشرين يوما، وبعد توصل المحافظ بمحضر التحديد والتصميم يرسل إعلانا بانتهاء التحديد إلى نفس الجهات السابقة وإن كان الواقع العملي يؤكد فشل هذه الأجهزة في تحقيق الغاية التي كان يهدف إليها المشرع وهي توسيع دائرة الإشهار لحماية حق الملكية، إذ غالبا ما تقوم السلطة المحلية بتعليق الإعلانات في مكان غير ظاهر للعيان هذا إن تم تعليقه أصلا، كما أنه كان يلاحظ قبل دخول قانون 14.07 حيز التنفيذ عدم إرجاع ما يفيد تعليق الإعلان في الإدارات المعنية، مما كان يساهم في عرقلة سير مسطرة التحفيظ، ما دفع المشرع المغربي بمقتضى قانون رقم 14.07 إلى الاستغناء عن شهادة  التعليق والاكتفاء بالإشعار بتوصل الإدارة بالإعلان.

أما بالنسبة للجريدة الرسمية فتبقى مجرد إجراء شكلي-قانوني تقوم به المحافظة العقارية وليست وسيلة إعلامية وإشهارية لكون المواطنين لا يطلعون عليها.

ثانيا: حماية حق الملكية من خلال فتح باب التعرضات :

يعتبر التعرض الوسيلة القانونية التي يمكن لكل شخص بمقتضاها التدخل في مسطرة التحفيظ قصد الدفاع عن حقوقه وحمايتها من الحجية المطلقة للرسم العقاري، وبالرجوع للفصل 24 من قانون التحفيظ العقاري لم يضع أي قيد في مواجهة الأشخاص الذين يريدون ممارسة التعرض لحماية حقهم في الملكية، وقد حاول المشرع منح آجال معقولة لممارسة التعرض ومنح للمحافظ سلطة قبوله أو رفضه أو إلغائه حسب توفر مجموعة من الشروط في التعرض.

1- أجل تقديم التعرض :

لقد كان المشرع مرنا حين تحديده لأجل التعرضات، حيث قرر قاعدة حدد فيها أجل التعرض، وأوجد استثناءات لهذه القاعدة يمكن بواسطتها تقديم التعرض ولو خارج الأجل.

أ- الأجل العادي للتعرض :

يتم قبول التعرضات منذ تاريخ تقديم طلب التحفيظ ويتم تضمينها بسجل التعرضات، ويستمر الأجل إلى مرور شهرين من تاريخ نشر الإعلان عن انتهاء التحديد بالجريدة الرسمية، ويدلي المتعرض بالحجج المؤيدة لتعرضه ويؤدي الرسوم القضائية، أما إذا تم نشره فإن الأجل يصبح مقيدا، ويصبح المتعرض ملزما بتقديم تعرضه داخل الأجل وهو شهرين من تاريخ نشر الإعلان عن انتهاء التحديد بالجريدة الرسمية.

ب- الأجل الاستثنائي للتعرض :

قبل تعديل قانون 14.07 لظهير التحفيظ العقاري، كان وكيل الملك هو الذي يقبل التعرضات خارج الأجل العادي للتعرض بشرط أن يكون هناك تعرض سابق ضد مسطرة مطلب التحفيظ، ليأتي الفصل 29 من القانون 14.07 ليسحب هذه السلطة من وكيل الملك ويحصرها في شخص السيد المحافظ على الأملاك العقارية شريطة أن لا يكون الملف قد وجه إلى المحكمة الابتدائية وأن يدلي المتعرض بالوثائق المبينة للأسباب التي منعته من تقديم التعرض داخل الأجل القانوني وبالعقود المدعمة لتعرضه ويؤدي الرسوم القضائية وحقوق المرافعة أو يثبت حصوله على المساعدة القضائية.

وقد جاء الفصل 29 كذلك بمقتضى هام وهو أن قرار المحافظ برفض التعرض خارج الأجل في حالة عدم اقتناعه بالأسباب المانعة من تقديم التعرض داخل الأجل قانوني هو قرار غير قابل للطعن القضائي وفي هذا الخصوص صدر حكم للمحكمة الابتدائية بالعيون رقم 8-04 صادر بتاريخ 10/03/2004 جاء فيه “وحيث أن طلب التعرض الموجه إلى المحكمة والرامي الحكم بقبول تعرضه غير مبني على أساس قانوني نظرا لكون هذا الطلب من اختصاص المحافظ على الأملاك العقارية … يمكن أن يتخذ هذا القرار بصفة استثنائية وهذا ما أكده الفصل 29”.

ويرى بعض الفقه أن الأجل القانوني للتعرضات غير كاف أصلا ولا يحقق مصلحة المتعرض في حماية حقه، إضافة إلى أن السلطة التي منحت للمحافظ على الأملاك العقارية لقبول التعرضات خارج الأجل هي سلطة خطيرة.

ولكن أعتقد أن الأجل العادي جد معقول لكون نشر الإعلان عن انتهاء التحديد غالبا لا يتم إلا بعد مرور أشهر أو سنوات من إيداع مطلب التحفيظ، وفي هذه الفترة لا يتقدم المتعرض بتعرضه، لذلك تجد المحافظين جد صارمين في قبول التعرض خارج الأجل خاصة مع غياب المبرر الموضوعي والجدي، لأن قبول التعرض خارج الأجل هو تعرض استثنائي ولا ينبغي التوسع في الاستثناء، وإلا فستتم عرقلة مسطرة التحفيظ وضياع حق طالب التحفيظ في الحصول على رسمه العقاري خصوصا مع وجود تعرضات كيدية وتعسفية.

2- قرارات المحافظ بشأن التعرض :

تعتبر صلاحيات المحافظ بشأن التعرضات محدودة ونسبية بالمقارنة مع صلاحياته في التحفيظ، فقبول المحافظ للتعرض أو رفضه لا يثبت أو ينفي حق التعرض في العقار، بل يبقى تقرير المصير من اختصاص محكمة الموضوع، ويمكن للمحافظ أن يقوم بإجراء محاولة للصلح بين طالب التحفيظ والمتعرض.

أ- قرارات رفض أو إلغاء التعرض :

إذا تم تقديم التعرض داخل الأجل القانوني واستوفى لكل شروطه، يصبح المحافظ ملزما بتضمين التعرض وإحالة الملف على المحكمة الابتدائية التي يوجد العقار في دائرة نفوذها لتبت فيه.

يقوم المحافظ على الأملاك العقارية برفض طلب التعرض لوجود مبرر لذلك منذ البداية وقبل تضمينه، وأبرز مبرر هو تقديم التعرض خارج الأجل القانوني ألا وهو شهران ابتداء من تاريخ نشر الإعلان عن انتهاء التحديد بالجريدة الرسمية.

أما إلغاء التعرض فلا يقدم عليه المحافظ إلا بعد تضمين التعرض وظهور سبب يبرز هذا الإلغاء، وتتجلى هذه الأسباب في عدم أداء الرسوم القضائية أو عدم إثباته حصوله على المساعدة القضائية، وكذلك يتم إلغاء التعرض لعدم إدلاء المتعرض بالمستندات المؤيدة لتعرضه بعد إنذاره برسالة مع الإشعار بالتوصل ومرور شهر على انتهاء أجل التعرض، وقد جاء المشرع بهذا المقتضى لردع كل المتعرضين الذين يقدمون تعرضات كيدية لا تنبني على حجج ووثائق ومستندات جدية، فرغم أن المشرع لم يمنح للمحافظ فحص جدية الوثائق وعلاقتها بالملك لأن هذا الأمر موكول للقضاء، ولكن منحه إلغاء التعرض إن كان خاليا من أية وثيقة تؤيد تعرض المتعرض، فالتعرض على مسطرة تحفيظ عقار معين بدون تقديم مستندات أو تقديم حجج واهية أصبح حرفة للبعض والهدف منه التأثير النفسي على طالب التحفيظ، لذلك ينبغي بسط سلطته في إلغاء كل تعرض اقتنع بعدم جديته والمتجلية في عدم أداء الرسوم القضائية والإدلاء بالوثائق المؤيدة للتعرض.

2- إمكانية المصالحة بين الأطراف :

        في الحالة التي يقبل فيها التعرض من طرف المحافظ، وقبل إرسال الملف إلى المحكمة يمكن للمحافظ أن يبادر إلى إقامة صلح بين طالب التحفيظ والمتعرضين، إذا كانت طبيعة النزاع تسمح بذلك، كأن يكون التعرض واقعا على مجرد الحدود حيث يمكن تسوية هذا النزاع دون اللجوء إلى المحكمة.

و مبادرة التصالح قد تأتي من طرف المحافظ أو طالب التحفيظ أو المتعرض، كما يمكن للغير التدخل لإقامة هذا التصالح أو تهيئ الجو المناسب لإبرامه.

و إذا حصل الاتفاق المنشود بين الأطراف، فبإمكان المحافظ إنجاز تقرير حضور يبين فيه النقط التي تم التصالح بشأنها ويوقعه الأطراف، ثم يدرجه في ملف التحفيظ حيث يكون لهذا الاتفاق قوة الالتزام العرفي وبناء على هذا التصالح يتخذ المحافظ قراره بتحفيظ العقار و تأسيس الرسم العقاري وفقا لما تم التصالح بشأنه، إن لم يضمن بمطلب التحفيظ تعرض آخر.

و لكن الواقع العملي يبين عدم الإقبال على الصلح بالمحافظة العقارية أو بحضور المحافظ على الأملاك العقارية، وحتى في الحالات القليلة التي يتم فيها محاولة الصلح بين المتعرضين وطالب التحفيظ، فغالبا ما تكون فاشلة ولا يبقى للمحافظ إلا إحالة الملف على أعين القضاء ليقول كلمته بصحة أو عدم صحة التعرض.

وخلاصة القول، أن المشرع المغربي حاول من خلال مسطرة التحفيظ العقاري المنظمة بقانون 14.07 المعدل والمتمم لظهير التحفيظ العقاري ل 12 غشت 1913 حماية حق الملكية وإنساب العقار لمالكه الحقيقي، ويتبين ذلك من مجموعة من الإجراءات الدقيقة و المحددة التي يمر منها مطلب التحفيظ، بالإضافة إلى إمكانية التعرض على مطلب التحفيظ من طرف كل مدع حقه في الملك سواء كان كليا أو جزئيا أو يطالب بحقوق مشاعة في الملك، وبعد كل المخاض الذي يمر منه مطلب التحفيظ، يمكن للمحافظ أن يؤسس رسما عقاريا له في اسم مالك العقار الذي يمكن أن يكون طالب التحفيظ أو المتعرض في حالة صحة التعرض أو تنازل طالب التحفيظ له، ويصبح قرار المحافظ بتأسيس الرسم العقاري نهائي وذا حجية مطلقة ولهذه الحجية وجهان، فهي إيجابية لكونها تحمي حق المالك بشكل أبدي، وقد تكون سلبية لأنها قد تحرم على المالك الحقيقي للعقار استعادة عقاره حتى ولو اتبع طريق القضاء بحيث لا يبقى له إلا التعويض النقدي.

فاطمة الزهراء أزواغ

باحثة في القانون  

رابط مختصر
أكادير تيفي

تلفزة وجريدة الكترونية في عنوان واحد

اترك تعليق

لن يتم نشر عنوان بريدك الإلكتروني. الحقول الإلزامية مشار إليها بـ *


شروط التعليق :

عدم الإساءة للكاتب أو للأشخاص أو للمقدسات أو مهاجمة الأديان أو الذات الالهية. والابتعاد عن التحريض الطائفي والعنصري والشتائم.